Bewertungsanpassungen, Rücknahmeaussetzungen einzelner Fonds und negative Schlagzeilen verunsichern viele Anleger. Die Risiken sind real, werden in der öffentlichen Debatte aber häufig zu pauschal auf eine ganze Anlageklasse übertragen.

Ein großer, über Regionen und Nutzungsarten breit diversifizierter Fonds mit konservativer Finanzierung, solider Liquidität und einer breiten Vertriebsbasis ist nicht mit einem kleinen Spezialfonds vergleichbar, bei dem hohe Rückgaben auf geringe Liquiditätsreserven, eine hohe Fremdfinanzierung und kaum Neugeschäft treffen.

Der Zinsschock liegt hinter uns. Nicht jede Folge ist verarbeitet

Der stärkste Belastungsfaktor war nicht das Zinsniveau allein, sondern die außergewöhnliche Geschwindigkeit des Anstiegs in den Jahren 2022 und 2023. Diese Phase liegt hinter uns, das Umfeld ist heute berechenbarer. Vollständig verarbeitet ist der Zinsdruck dennoch nicht: Finanzierungen aus der Niedrigzinszeit laufen schrittweise aus und können bei einer Verlängerung teurer werden. Wie stark ein Fonds betroffen ist, hängt von Verschuldung, Zinsbindung, Fälligkeiten und Mieterträgen ab.

Auch objektspezifische Probleme bleiben. Schwächere Bürostandorte, veränderte Flächennachfrage und energetischer Investitionsbedarf verschwinden nicht mit stabileren Zinsen. Einen erneuten Bewertungsdruck in derselben Breite und Geschwindigkeit wie zu Beginn der Zinswende halte ich jedoch für wenig wahrscheinlich.

Pauschale Warnungen im Rückspiegel greifen zu kurz

Die entscheidende Phase für kritische Warnungen war die Niedrigzinszeit, als hohe Mittelzuflüsse auf sinkende Ankaufsrenditen und wachsenden Investitionsdruck trafen. Damals hätte deutlicher vor der falschen Einordnung offener Immobilienfonds als Tagesgeld- oder Festgeldersatz gewarnt werden müssen.

Eine heutige Warnung vor einem schwachen Fonds kann richtig sein. Wer aber erst nach dem Zins- und Bewertungsbruch die gesamte Anlageklasse infrage stellt, beschreibt vor allem die Vergangenheit. Für Anleger ist entscheidend, wie ihr konkreter Fonds heute aufgestellt ist und welches Umfeld vor ihm liegt.

Ein großer offener Immobilienfonds weist seit seiner Auflegung 1972 in jedem Kalenderjahr eine positive Wertentwicklung aus. Das ist keine Garantie für die Zukunft. Es zeigt aber, wie wenig sinnvoll es ist, einzelne Rücknahmeaussetzungen zum Urteil über die ganze Anlageklasse zu machen. Niemand würde eine einzelne Aktie mit einem weltweit diversifizierten Aktienfonds gleichsetzen.

Der härteste Stresstest ist nicht zwangsläufig das schlechteste Zeugnis

Im Jahr 2022 verloren breite Aktien- und Rentenmärkte gleichzeitig zweistellig. Viele große, breit diversifizierte offene Immobilienfonds erzielten dagegen positive Ergebnisse. Genau dafür werden sie im Depot eingesetzt: nicht als Renditetreiber, sondern als Stabilisierungsbaustein.

Natürlich reagieren gutachterliche Immobilienbewertungen langsamer als täglich gehandelte Kurse. Ein Teil der ausgewiesenen Ruhe ist methodisch bedingt. Der Nettoinventarwert ist weder ein Fantasiewert noch ein garantierter Verkaufserlös. Er ist eine Bewertung zu einem bestimmten Zeitpunkt, von der tatsächlich erzielbare Preise abweichen können. Das macht die Fonds nicht risikolos. Es bedeutet aber ebenso wenig, dass ihre stabilisierende Wirkung nur eine Illusion wäre.

Liquiditätsrisiken gehören zur Konstruktion 

Offene Immobilienfonds verbinden illiquide Immobilien mit Rückgabemöglichkeiten für Anleger. Dieses Spannungsfeld ist ein strukturelles Merkmal der Anlageform. Gutes Liquiditätsmanagement kann es begrenzen, aber nicht beseitigen. Für seit Juli 2013 erworbene Anteile gelten grundsätzlich 24 Monate Mindesthaltedauer und eine zwölfmonatige unwiderrufliche Rückgabefrist. Reichen die liquiden Mittel nicht aus, kann die Rücknahme ausgesetzt werden. Das ist zunächst eine gesetzlich vorgesehene Schutzmaßnahme und nicht automatisch das Ende eines Fonds.

Ein offener Immobilienfonds muss dennoch atmen können. Fehlt über längere Zeit Neugeschäft, während die Rückgaben steigen, nimmt der Druck zu. Berichterstattung verursacht keine fundamentalen Schwächen. Sie kann bestehende Verunsicherung aber verstärken, wenn die Probleme einzelner Fonds undifferenziert auf die gesamte Anlageklasse übertragen werden.

Börsenabschlag: Risikoindikator, kein Wertgutachten

Der Börsenkurs ist ein wichtiger Risikoindikator, aber kein Verkehrswertgutachten für das Immobilienportfolio. Er bildet den Preis sofortiger Liquidität ab. Darin stecken Kapitalbindung, Kündigungsfrist, Opportunitätskosten sicherer Alternativen und eine Illiquiditätsprämie.

Ein moderater Abschlag ist daher kein belastbarer Beleg dafür, dass der Nettoinventarwert zu hoch angesetzt ist. Sehr hohe Abschläge erfordern dagegen eine genaue Analyse zusätzlicher Risiken, etwa hoher Rückgaben, geringer Liquidität, hoher Fremdfinanzierung oder fehlenden Neugeschäfts.

Prüfen statt reflexhaft kündigen

Bei vielen robusten Fonds kann Behalten derzeit sinnvoller sein als ein hektischer Ausstieg. Wer das Kapital langfristig nicht benötigt, sollte den konkreten Fonds prüfen und nicht allein aufgrund der allgemeinen Stimmung handeln. Das ist kein Plädoyer dafür, jeden Fonds zu behalten oder neu zu kaufen. Es ist ein Plädoyer für Differenzierung. Nicht die Schlagzeile entscheidet, sondern die Qualität des konkreten Fonds.

Häufig fehlt nicht der Wille zur Vermögensübertragung, sondern die notwendige Liquidität.

Kaum ein Thema begegnet mir in der Finanzplanung häufiger als die Frage: „Wie übertragen wir unser Vermögen sinnvoll auf unsere Kinder?“ Häufig fehlt nicht der Wille zur Vermögensübertragung, sondern die notwendige Liquidität. Die Eltern besitzen Immobilien mit erheblichem Wert – ihre Kinder verfügen jedoch häufig nicht über die finanziellen Mittel, um den Erwerb oder eine mögliche Schenkungsteuer zu finanzieren.

Aus dem Leben eines Finanzplaners – von Marco Birkmann, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung AG

In der Vergangenheit führten solche Gespräche fast immer zu den bekannten Gestaltungen: Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt oder Wohnrecht. Seit einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist jedoch eine weitere Lösung deutlich attraktiver geworden: der Verkauf einer Immobilie gegen ein zinsloses Verkäuferdarlehen.

Der BFH hat mit Urteil vom 24.03.2026, Az. VIII R 1/23, seine bisherige Rechtsprechung geändert und entschieden, dass eine ausdrücklich zinslose Kaufpreisstundung beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen grundsätzlich keine fiktiven Kapitaleinkünfte auslöst. Voraussetzung ist, dass vertraglich eindeutig geregelt wird, dass sämtliche Raten ausschließlich der Tilgung des Kaufpreises dienen und kein Zinsanteil vereinbart ist. Was zunächst nach einer rein steuerrechtlichen Feinheit klingt, eröffnet in der Praxis interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Ein typischer Fall aus der Beratung

Die Eltern möchten ihr Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus bereits heute auf die nächste Generation übertragen. Das Kind kann oder soll den Kaufpreis jedoch nicht über eine Bank finanzieren. Stattdessen verkauft die Familie die Immobilie zum Verkehrswert, während die Eltern den Kaufpreis über viele Jahre stunden (sogenanntes Verkäuferdarlehen – der Käufer zahlt den Kaufpreis dabei nicht an eine Bank, sondern in vereinbarten Raten direkt an den Verkäufer). Das Kind zahlt die vereinbarten Raten direkt an die Eltern – ganz ohne Bank und, sofern gewünscht, nun auch ohne Verzinsung möglich.

Gerade bei selbstgenutzten Immobilien kann dieses Modell erstaunlich gut funktionieren. Die Eltern wohnen weiterhin im Haus und zahlen künftig eine marktübliche Miete an ihr Kind. Je nach Ausgestaltung können sich Mietzahlungen und Kaufpreisraten wirtschaftlich weitgehend ausgleichen. Das Kind kann Abschreibungen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Gleichzeitig erfolgt die Vermögensübertragung bereits zu Lebzeiten – häufig ein zentrales Ziel vieler Familien.

Steuerliche Auswirkungen im Blick behalten

Auch bei vermieteten Immobilien lohnt sich ein genauer Blick. Anders als bei einer Schenkung unter Nießbrauch erzielt künftig das Kind die Mieteinnahmen. Gleichzeitig entsteht durch den entgeltlichen Erwerb – also den Kauf der Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises – neues Abschreibungspotenzial. Das bedeutet, dass der Gebäudeanteil steuerlich über viele Jahre abgeschrieben werden kann. Das kann die steuerliche Belastung aus den Vermietungseinkünften spürbar reduzieren und verbessert oftmals die Wirtschaftlichkeit der gesamten Gestaltung.

Wie so oft in der Steuerplanung gilt jedoch: Es gibt keine Patentlösung. Eine zinslose Kaufpreisstundung ist nicht automatisch die beste Variante. Erzielt das Kind hohe steuerpflichtige Einkünfte, kann ein angemessen verzinstes Verkäuferdarlehen sogar günstiger sein, weil die Zinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Entscheidend sind immer die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse aller Beteiligten.

Ebenso wichtig ist eine saubere Umsetzung. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und eine mögliche Zinsfreiheit müssen eindeutig im notariellen Kaufvertrag geregelt und anschließend auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Nur dann entfaltet die Gestaltung ihre steuerliche Wirkung. Genau darin liegt für mich die eigentliche Botschaft des BFH-Urteils. Gute Finanzplanung besteht nicht darin, möglichst viele Steuersparmodelle zu kennen. Sie besteht darin, Vermögen, Liquidität, Altersvorsorge und Familieninteressen so miteinander zu verbinden, dass eine Lösung entsteht, die langfristig trägt. Das Urteil eröffnet hierfür einen zusätzlichen Baustein. Und genau solche Bausteine machen am Ende häufig den Unterschied zwischen einer guten und einer wirklich gelungenen Vermögensnachfolge.

Das Wichtigste im Überblick

• Das BFH-Urteil eröffnet eine zusätzliche Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie gegen ein zinsloses Verkäuferdarlehen zu übertragen.
• Ob dieses Modell sinnvoll ist, hängt immer von den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen aller Beteiligten ab.
• Eine sorgfältige vertragliche Gestaltung ist Voraussetzung für die gewünschte steuerliche Wirkung.

Infobox: Schenkung unter Nießbrauch oder Verkauf gegen Verkäuferdarlehen

• Schenkung unter Nießbrauch: Eigentum geht auf die nächste Generation über, die Erträge verbleiben jedoch beim bisherigen Eigentümer.
• Verkauf gegen Verkäuferdarlehen: Eigentum geht auf die nächste Generation über, der Kaufpreis wird in vereinbarten Raten an die Eltern gezahlt. Je nach Gestaltung ergeben sich andere steuerliche Folgen.

Hinweis:

Für eine konkrete steuerliche oder rechtliche Beratung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.

Warum Goldminenaktien jetzt interessant werden

Goldminen gelten als gehebeltes Goldinvestment

Der Goldpreis hat seit seinem Allzeithoch Ende Januar 2026 bei rund 5.600 US-Dollar je Unze um knapp 25 Prozent korrigiert – und Goldminenaktien gleich mit nach unten gezogen. Gewinnmitnahmen und ein stärkerer US-Dollar belasteten den Preis. Seit Jahresbeginn 2026 (Eröffnung: 4.310 Dollar) hat Gold rund vier Prozent verloren und notiert aktuell bei rund 4.150 Dollar je Unze. Newmont, der weltgrößte Goldproduzent, verlor seit Jahresbeginn 3 Prozent und vom Allzeithoch sogar rund 30 Prozent. Viele Anleger trennten sich von ihren Positionen – obwohl sich die Fundamentaldaten der Branche in den vergangenen Jahren grundlegend verbessert haben. Genau darin könnte eine Chance liegen.

Der Hebel-Effekt – und warum er diesmal funktionieren könnte

Goldminenunternehmen gelten als gehebeltes Goldinvestment. Der Grund: Die Förderkosten einer Mine sind kurzfristig weitgehend fix. Steigt der Goldpreis, fließt ein Großteil des Mehrerlöses direkt in die Gewinnmarge – und umgekehrt. Dieser operative Hebel macht Minenaktien chancenreicher als das Edelmetall selbst, aber auch schwankungsanfälliger.

Was diesmal für Minenaktien spricht, ist die verbesserte Ausgangslage der Unternehmen: Schulden wurden abgebaut, Kosten gesenkt, Bilanzen gestärkt. Die All-in Sustaining Costs (AISC) – Förderkosten plus Erhaltungsinvestitionen – lagen laut World Gold Council im Branchenmedian zuletzt bei rund 1.700 Dollar je Unze. Bei einem Goldpreis von rund 4.050 Dollar ergibt sich daraus eine operative Marge von gut 2.300 Dollar je Unze. Die daraus resultierende starke Cashflow-Generierung verschafft den Unternehmen Spielraum für Aktienrückkäufe und Dividendenerhöhungen.

Bewertung, Risiken und der Weg ins Investment

Auch die Bewertung spricht für einen näheren Blick. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis liegt bei großen Produzenten wie Newmont und Barrick aktuell knapp unter 10 – verglichen mit einem KGV von rund 27 für den MSCI World ein deutlicher Abschlag. Hinzu kommt: Das globale Goldangebot wächst nur langsam, da die Erschließung neuer Minen aufwändiger und kostenintensiver wird. Das begrenzte Angebot dürfte den Goldpreis langfristig stützen.

Dennoch sollten Anleger die Risiken klar im Blick behalten. Fällt der Goldpreis weiter, trifft das Minenaktien überproportional. Steigende Förderkosten oder politische Risiken in den Förderländern können die Margen empfindlich belasten. Auch die allgemeine Aktienmarktentwicklung spielt eine Rolle. Goldminenaktien eignen sich daher als Beimischung in einem breit diversifizierten Portfolio – nicht als Kernanlage.

Für den Einstieg bieten sich neben Einzelwerten auch ETFs an, die das Einzelwertrisiko streuen. Beispielhaft seien hier zwei ETFs genannt:

• iShares Gold Producers UCITS ETF (WKN: A1JKQJ)
• VanEck Gold Miners UCITS ETF (WKN: A12CCL)

Fazit: Hohe Gewinnmargen, solide Bilanzen, attraktive Bewertungen – und ein Goldpreis, der langfristig strukturell unterstützt bleibt. Wer zwischenzeitliche Kursrückschläge aushält und Gold als strategische Portfoliokomponente betrachtet, findet in Goldminenaktien derzeit ein Segment mit attraktivem Chancen-Risiko-Verhältnis.

Warum Frankreich für Anleger interessant ist

Wer an Frankreich denkt, hat häufig Straßencafés in Paris, Rotwein aus Bordeaux oder die bunten Wochenmärkte der Provence vor Augen. Doch hinter dieser romantischen Kulisse steckt weit mehr als „Savoir-vivre“: Frankreich ist die zweitgrößte Volkswirtschaft der Europäischen Union – und wirtschaftlich deutlich vielseitiger, als viele Anleger vermuten.

Besonders stark ist das Land dort, wo Wirtschaft und Emotionen zusammentreffen: in der Luxusindustrie. Konzerne wie LVMH oder Marken wie Dior und Hermès verkaufen nicht nur Produkte – sie verkaufen ein Lebensgefühl. Während Deutschland für Maschinenbau und Präzision steht, exportiert Frankreich Stil, Prestige und kulturelle Strahlkraft. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten erweist sich dieser Markt als erstaunlich stabil, weil wohlhabende Käufer weltweit weiterhin bereit sind, hohe Summen für das Besondere auszugeben.

Industriestärke jenseits des Luxussektors

Doch Frankreich ist keineswegs nur das Land der Mode und Parfüms. Bei Airbus hat die Grande Nation einen bedeutenden Anteil an einem der wichtigsten Luftfahrtkonzerne der Welt. Hinzu kommen starke Positionen in der Raumfahrt, der Verteidigungsindustrie und beim Hochgeschwindigkeitsverkehr. Anders als viele europäische Staaten verfolgt Frankreich seit Jahrzehnten eine aktive Industriepolitik: Der Staat fördert Schlüsselbranchen und schützt strategisch wichtige Unternehmen.

Ein weiterer struktureller Vorteil liegt in der Energiepolitik. Frankreich setzt traditionell stark auf Kernenergie und verfügt dadurch über vergleichsweise stabile Strompreise und eine höhere Energieunabhängigkeit als viele Nachbarländer – in Zeiten gestiegener Energiekosten ein wichtiger Standortvorteil. Nicht zu vergessen: Regionen wie Bordeaux, Burgund oder die Champagne stehen weltweit für Qualität. Französischer Wein ist aber nicht nur ein milliardenschweres Exportgeschäft, sondern zusammen mit anderen hochwertigen Lebensmitteln auch wichtiger Teil der Kultur. Frankreich verteidigt damit erfolgreich eine Qualität des Lebens, die in vielen hochindustrialisierten Ländern zunehmend verloren geht.

Hohe Schulden, moderates Wachstum – und trotzdem interessant

Natürlich hat Frankreich auch Probleme. Die Staatsschulden lagen 2025 bereits bei 115,6 % des Bruttoinlandsprodukts und dürften 2026 weiter steigen. Das Haushaltsdefizit soll laut EU-Kommission bei 5,1 % des BIP verharren, die Wirtschaft wächst nur um rund 0,8 %, und die Arbeitslosenquote könnte auf 8,3 % klettern. Hinzu kommen politische Spannungen, häufige Streiks und ein teilweise starres Arbeitsrecht.

Dennoch sollte man Frankreich als Anleger nicht unterschätzen. Das Land besitzt außergewöhnlich starke globale Marken, eine moderne Infrastruktur und eine enorme kulturelle Anziehungskraft. Luxusindustrie, Luftfahrt, Tourismus und hochwertige Lebensmittel dürften langfristig weiterwachsen. Wer in Frankreich anlegt, investiert nicht nur in Unternehmen, sondern in die vielleicht wertvollste nationale Marke Europas.

Bleibt die Frage nach dem CAC 40. Der French-Blue-Chip-Index hat in den vergangenen Jahren gegenüber DAX und EuroStoxx 50 underperformt – doch hier ist Vorsicht geboten: Der DAX ist ein Performanceindex mit reinvestierten Dividenden, der CAC 40 dagegen ein reiner Kursindex. Bereinigt man diesen Effekt, fällt der Rückstand deutlich geringer aus. Für eine Aufholjagd fehlt es dennoch nicht an Substanz.

Wird die klassische Software durch sogenannte KI-Agenten überflüssig?

Die Differenzierung bleibt entscheidend

In den vergangenen Monaten galt als Faustregel: Wer von Künstlicher Intelligenz profitieren will, kauft die Schaufelhersteller dieses modernen Goldrauschs – also Chip- und Infrastrukturwerte. Nvidia, Micron oder TSMC avancierten zu den großen Gewinnern, während viele Softwareunternehmen hinterherhinkten. SAP etwa zählt seit Jahresbeginn mit einem Minus von rund 20 % zu den größten Verlierern im Dax. Doch nun mehren sich die Zeichen, dass sich das Blatt wendet.

Ausgerechnet Nvidia-Chef Jensen Huang liefert dafür die Argumente. Noch vor wenigen Monaten befürchteten viele Investoren, dass sogenannte KI-Agenten klassische Software überflüssig machen könnten. Die Sorge: Wenn KI Aufgaben eigenständig erledigt, braucht es weniger Software-Abonnements – und damit weniger Umsatz für die großen Software-as-a-Service-Anbieter.

Huang hält diese Sichtweise für grundlegend falsch. Er betonte mehrfach, dass Märkte die Auswirkungen von KI auf die Softwarebranche missverstehen. KI werde Software nicht ersetzen, sondern aufwerten und deren Nutzung sogar intensivieren. Unternehmen würden künftig nicht weniger, sondern mehr Software benötigen – allerdings in einer Form, die für KI-Agenten optimiert ist.

Das Betriebssystem der Agenten

Diese Einschätzung hat zuletzt neue Dynamik erhalten. Auf der Computex 2026 erklärte Huang, es sei ein „unglaublicher Zeitpunkt, ein Softwareunternehmen zu sein“ – mit einer entscheidenden Einschränkung: Die Software müsse so gestaltet sein, dass KI-Agenten sie tatsächlich nutzen können. Nicht jeder Anbieter profitiert also automatisch. Hintergrund ist der Übergang zu agentischen KI-Systemen. Diese arbeiten nicht isoliert, sondern greifen auf Unternehmensanwendungen, Datenbanken und Workflows zu. Software wird damit nicht ersetzt – sie wird zum Betriebssystem der KI-Agenten.

An der Börse zeigt sich bereits eine erste Reaktion. Nach Nvidias jüngsten Ankündigungen legten zahlreiche Softwaretitel deutlich zu. Investoren beginnen offenbar zu erkennen, dass KI nicht nur die Nachfrage nach Rechenleistung steigert, sondern auch neue Softwaregenerationen hervorbringt. Unternehmen wie ServiceNow, Adobe, SAP oder Microsoft profitierten zuletzt von dieser Neubewertung.

Hinzu kommt ein struktureller Vorteil: Die Produktivität von Softwareentwicklern steigt durch KI-Tools erheblich. Das bedeutet niedrigere Entwicklungskosten, schnellere Innovationszyklen und potenziell höhere Margen – eine Kombination, die Börsen regelmäßig mit Aufschlägen honorieren.

Differenzierung bleibt entscheidend

Natürlich bestehen Risiken. Die Konkurrenz durch KI-native Start-ups wächst, und etablierte Anbieter müssen ihre Produkte konsequent an die neue Agentenwelt anpassen. Wer diesen Wandel verpasst, verliert Marktanteile.

Selektives Vorgehen bleibt daher geboten. Besonders in Marktnischen mit hohen Eintrittsbarrieren – und überall dort, wo sensible Kundendaten im Spiel sind – werden autonome KI-Lösungen etablierte Anbieter wie SAP oder Microsoft so schnell nicht verdrängen. Compliance, Haftung und Sicherheit setzen Grenzen, die sich nicht per Sprachbefehl überwinden lassen.

Vieles spricht dafür, dass Softwareaktien nach Jahren relativer Schwäche vor einer Renaissance stehen. Während die Infrastrukturseite des KI-Booms bereits hohe Bewertungen erreicht hat, bieten zahlreiche Softwareunternehmen noch Aufholpotenzial. Wenn Jensen Huang recht behält, findet die nächste Phase der KI-Revolution nicht nur in Rechenzentren statt – sondern in den Anwendungen, die Unternehmen täglich nutzen. Nach dem Hardware-Boom folgt der Software-Zyklus. Und genau dort entstehen oft die nachhaltigsten Geschäftsmodelle.

Neue Spielregeln am Immobilienmarkt

Wie steigende Zinsen die Spielregeln am deutschen Immobilienmarkt dauerhaft verändert haben – und warum das langfristig eine gesunde Entwicklung ist.

Über viele Jahre folgte der Immobilienmarkt einer scheinbar einfachen Logik: niedrige Zinsen, günstige Finanzierungen, steigende Preise. Viele Marktteilnehmer haben sich an diese Phase gewöhnt – vielleicht zu sehr. Denn die Nullzinswelt war nie der Normalzustand. Von 2016 bis Mitte 2022 lag der EZB-Leitzins bei null Prozent. Die Immobilienpreise stiegen in Deutschland zwischen 2010 und 2022 um mehr als 60 Prozent – mehr als doppelt so stark wie die allgemeine Inflation im selben Zeitraum. Diese Daten liefert der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Auf den Inflationsschock ab 2022 – ausgelöst durch Lieferkettenprobleme, Energiekrise und den Krieg in der Ukraine – reagierte die EZB mit zehn aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen auf bis zu 4,5 Prozent. Die Phase extrem lockerer Geldpolitik endete abrupt. Kapital wurde wieder zum Kostenfaktor.

Was steigende Zinsen konkret bedeuten

Immobilienpreise entstehen nicht isoliert – sie stehen in direkter Wechselwirkung mit dem Zinsniveau. Solange Kapital nahezu kostenlos verfügbar ist, steigen automatisch die Bewertungen vieler Sachwerte. Nicht weil die Immobilie besser geworden wäre, sondern weil Fremdkapital billig und Anlagealternativen unattraktiv waren. Dreht sich dieses Verhältnis um, verändert sich die gesamte Marktmechanik.

Laut dem Online-Baufinanzierungsvermittler Interhyp lagen die Bauzinsen 2021 noch unter einem Prozent. Aktuell werden Baudarlehen zu Sätzen zwischen 3,8 und 4,3 Prozent pro Jahr angeboten. Diese Entwicklung hatte Folgen. So verbilligten sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien bundesweit – allein im Jahr um durchschnittlich 8,4 Prozent – der stärkste Rückgang seit Beginn der Messreihe im Jahr 2000.

Eine einfache Beispielrechnung macht die Kaufzurückhaltung plausibel: Für eine Finanzierung von 400.000 Euro bedeutet der Zinsanstieg von 1,0 auf 4,0 Prozent eine monatliche Mehrbelastung von rund 1.000 Euro.

Deshalb prüfen Banken strenger, Käufer kalkulieren vorsichtiger. Projekte, die vor wenigen Jahren noch wirtschaftlich erschienen, rechnen sich heute oft nicht mehr. Hinzu kommen gestiegene Baukosten und verschärfte energetische Anforderungen, die den Neubausektor besonders belasten.

Der Markt wird selektiver

Trotzdem greift es zu kurz, daraus automatisch einen dauerhaften Abschwung abzuleiten. Was wir erleben, ist vor allem eine Normalisierung nach einer historisch außergewöhnlichen Phase. Niedrige Finanzierungskosten haben über Jahre viele Schwächen kaschiert und steigende Bewertungen vieles überdeckt. Diese Zeit ist vorbei.

Heute wird wieder genauer gerechnet. Lagequalität, Cashflow und energetischer Zustand rücken zurück in den Mittelpunkt der Kaufentscheidung. Viele Verkäufer orientieren sich noch immer an den Preisniveaus vergangener Jahre, während Käufer die neue Finanzierungsrealität bereits einpreisen. Aus dieser Lücke entstehen Chancen für Anleger, die mit sauberer Kalkulation und ausreichend Eigenkapital in den Markt gehen.

Fazit: Der Immobilienmarkt funktioniert wieder stärker nach wirtschaftlichen Grundprinzipien. Kapital hat wieder einen Preis und Projekte müssen sauberer kalkuliert werden als noch vor wenigen Jahren.

Das macht den Markt kurzfristig anspruchsvoller. Langfristig ist genau das jedoch eine gesunde Entwicklung.

KI greift das Geschäftsmodell der Softwarehäuser an

Zwei Jahrzehnte lang galt Software als perfekte Anlageklasse: geringe Kapitalbindung, hohe Skalierbarkeit, starke Margen, planbare Lizenz-Erlöse. Ein Traum für Investoren.

Der Februar 2026 könnte als Wendepunkt in die Wirtschaftsgeschichte eingehen. Zwei Jahrzehnte lang galt Software als perfekte Anlageklasse: geringe Kapitalbindung, hohe Skalierbarkeit, starke Margen, planbare Lizenz-Erlöse. Ein Traum für Investoren. Doch der Nimbus bröckelt. Im Februar kam es zu einem massiven Ausverkauf im Software-Sektor.

Unternehmen bauen sich ihre Lösungen zunehmend selbst – per Sprachbefehl. „Vibe Coding“ heißt das Zauberwort. Software entsteht nicht mehr Zeile für Zeile, sondern aus einer klar formulierten Zielvorgabe. Wer seinen CRM-Prozess beschreiben kann, lässt ihn generieren. Das standardisierte Produkt verliert an Relevanz. Die Eintrittsbarrieren zur Eigenentwicklung sinken drastisch. Die Wissensasymmetrie, auf der viele Geschäftsmodelle beruhen, schmilzt dahin.

Der besondere Wert vieler Software-Häuser lag darin, komplexe Abläufe in elegante Oberflächen zu verpacken. Finanzdatenbanken, Workflow-Tools, Marketing-Dashboards – sie strukturierten Daten und machten sie nutzbar. Doch autonome KI-Agenten recherchieren, analysieren und programmieren selbst. Wenn ein Team erkennt, dass sein 18.000-Euro-Dashboard vor allem Zahlen farbig visualisiert, während ein eigener KI-Agent weitergeht, indem er Datenquellen verknüpft, Hypothesen testet und Budgets optimiert, gerät das Preisschild unter Druck. Die Oberfläche allein trägt kein Geschäftsmodell mehr.

Das Ende der Lizenz-Logik

Besonders heikel ist das „Seat-Based Pricing“. Jahrzehntelang wuchs der Umsatz mit jedem neuen Mitarbeiter des Kunden. Mehr Köpfe, mehr Lizenzen. Wenn aber nun KI-Agenten die Produktivität vervielfachen, wächst der Personalbestand nicht mehr mit. Im Extremfall schrumpft er. Weniger Seats, weniger Umsatzdynamik.

Die Börse reagierte prompt. Kapital floss aus dem scheinbar unendlichen Angebot an Software-Code in das begrenzte Angebot von Chips, Energie und Infrastruktur. Bewertungen klassischer Softwarehäuser gerieten relativ zu Halbleitern massiv unter Druck.

Probabilistisch versus deterministisch

Doch Märkte übertreiben. Kritische Systeme ersetzt niemand über Nacht durch selbst gebaute Agenten. Compliance, Haftung und Sicherheit setzen Grenzen. Ein Flugzeughersteller akzeptiert kein System, das „meistens“ richtig liegt.

Hier verläuft die neue Trennlinie: zwischen probabilistischen und deterministischen Systemen. KI-Modelle arbeiten mit Wahrscheinlichkeiten. Gleicher Input kann unterschiedliche, plausible Outputs liefern. Für Marketing, Vertrieb oder Projektmanagement ist das oft ausreichend. Geschwindigkeit schlägt hier Perfektion.

In der Buchhaltung oder im Kernbankensystem sieht das anders aus. Dort zählt Reproduzierbarkeit. Gleicher Input muss zwingend denselben Output erzeugen – Ohne Interpretationsspielraum. Diese deterministischen Systeme werden nicht entwertet. Im Gegenteil: Ihr Wert steigt, je mehr Unsicherheit rundherum entsteht.

Was heißt das für Anleger?

„Software“ ist keine homogene Anlageklasse mehr. Wer pauschal kauft, kauft auch das Risiko struktureller Obsoleszenz. Geschäftsmodelle, die primär auf Oberfläche, Bequemlichkeit und Lizenzzählung beruhen, stehen unter Druck. Anbieter mit tief integrierten, regulatorisch verankerten, deterministischen Systemen besitzen dagegen Preissetzungsmacht und hohe Wechselkosten.

Vielleicht markiert der Februar 2026 nicht das Ende der Software-Ära. Aber er zwingt zur Differenzierung.