Häufig fehlt nicht der Wille zur Vermögensübertragung, sondern die notwendige Liquidität.

Kaum ein Thema begegnet mir in der Finanzplanung häufiger als die Frage: „Wie übertragen wir unser Vermögen sinnvoll auf unsere Kinder?“ Häufig fehlt nicht der Wille zur Vermögensübertragung, sondern die notwendige Liquidität. Die Eltern besitzen Immobilien mit erheblichem Wert – ihre Kinder verfügen jedoch häufig nicht über die finanziellen Mittel, um den Erwerb oder eine mögliche Schenkungsteuer zu finanzieren.

Aus dem Leben eines Finanzplaners – von Marco Birkmann, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung AG

In der Vergangenheit führten solche Gespräche fast immer zu den bekannten Gestaltungen: Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt oder Wohnrecht. Seit einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist jedoch eine weitere Lösung deutlich attraktiver geworden: der Verkauf einer Immobilie gegen ein zinsloses Verkäuferdarlehen.

Der BFH hat mit Urteil vom 24.03.2026, Az. VIII R 1/23, seine bisherige Rechtsprechung geändert und entschieden, dass eine ausdrücklich zinslose Kaufpreisstundung beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen grundsätzlich keine fiktiven Kapitaleinkünfte auslöst. Voraussetzung ist, dass vertraglich eindeutig geregelt wird, dass sämtliche Raten ausschließlich der Tilgung des Kaufpreises dienen und kein Zinsanteil vereinbart ist. Was zunächst nach einer rein steuerrechtlichen Feinheit klingt, eröffnet in der Praxis interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Ein typischer Fall aus der Beratung

Die Eltern möchten ihr Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus bereits heute auf die nächste Generation übertragen. Das Kind kann oder soll den Kaufpreis jedoch nicht über eine Bank finanzieren. Stattdessen verkauft die Familie die Immobilie zum Verkehrswert, während die Eltern den Kaufpreis über viele Jahre stunden (sogenanntes Verkäuferdarlehen – der Käufer zahlt den Kaufpreis dabei nicht an eine Bank, sondern in vereinbarten Raten direkt an den Verkäufer). Das Kind zahlt die vereinbarten Raten direkt an die Eltern – ganz ohne Bank und, sofern gewünscht, nun auch ohne Verzinsung möglich.

Gerade bei selbstgenutzten Immobilien kann dieses Modell erstaunlich gut funktionieren. Die Eltern wohnen weiterhin im Haus und zahlen künftig eine marktübliche Miete an ihr Kind. Je nach Ausgestaltung können sich Mietzahlungen und Kaufpreisraten wirtschaftlich weitgehend ausgleichen. Das Kind kann Abschreibungen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Gleichzeitig erfolgt die Vermögensübertragung bereits zu Lebzeiten – häufig ein zentrales Ziel vieler Familien.

Steuerliche Auswirkungen im Blick behalten

Auch bei vermieteten Immobilien lohnt sich ein genauer Blick. Anders als bei einer Schenkung unter Nießbrauch erzielt künftig das Kind die Mieteinnahmen. Gleichzeitig entsteht durch den entgeltlichen Erwerb – also den Kauf der Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises – neues Abschreibungspotenzial. Das bedeutet, dass der Gebäudeanteil steuerlich über viele Jahre abgeschrieben werden kann. Das kann die steuerliche Belastung aus den Vermietungseinkünften spürbar reduzieren und verbessert oftmals die Wirtschaftlichkeit der gesamten Gestaltung.

Wie so oft in der Steuerplanung gilt jedoch: Es gibt keine Patentlösung. Eine zinslose Kaufpreisstundung ist nicht automatisch die beste Variante. Erzielt das Kind hohe steuerpflichtige Einkünfte, kann ein angemessen verzinstes Verkäuferdarlehen sogar günstiger sein, weil die Zinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Entscheidend sind immer die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse aller Beteiligten.

Ebenso wichtig ist eine saubere Umsetzung. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und eine mögliche Zinsfreiheit müssen eindeutig im notariellen Kaufvertrag geregelt und anschließend auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Nur dann entfaltet die Gestaltung ihre steuerliche Wirkung. Genau darin liegt für mich die eigentliche Botschaft des BFH-Urteils. Gute Finanzplanung besteht nicht darin, möglichst viele Steuersparmodelle zu kennen. Sie besteht darin, Vermögen, Liquidität, Altersvorsorge und Familieninteressen so miteinander zu verbinden, dass eine Lösung entsteht, die langfristig trägt. Das Urteil eröffnet hierfür einen zusätzlichen Baustein. Und genau solche Bausteine machen am Ende häufig den Unterschied zwischen einer guten und einer wirklich gelungenen Vermögensnachfolge.

Das Wichtigste im Überblick

• Das BFH-Urteil eröffnet eine zusätzliche Möglichkeit, Immobilien innerhalb der Familie gegen ein zinsloses Verkäuferdarlehen zu übertragen.
• Ob dieses Modell sinnvoll ist, hängt immer von den individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnissen aller Beteiligten ab.
• Eine sorgfältige vertragliche Gestaltung ist Voraussetzung für die gewünschte steuerliche Wirkung.

Infobox: Schenkung unter Nießbrauch oder Verkauf gegen Verkäuferdarlehen

• Schenkung unter Nießbrauch: Eigentum geht auf die nächste Generation über, die Erträge verbleiben jedoch beim bisherigen Eigentümer.
• Verkauf gegen Verkäuferdarlehen: Eigentum geht auf die nächste Generation über, der Kaufpreis wird in vereinbarten Raten an die Eltern gezahlt. Je nach Gestaltung ergeben sich andere steuerliche Folgen.

Hinweis:

Für eine konkrete steuerliche oder rechtliche Beratung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.