F.A.Z.: „Soll ich jetzt meine Wohnung verkaufen?“
KSW Vermögensverwaltung AG zitiert im Artikel von Dyrk Scherff, erschienen in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung am 11.06.2025
Im Artikel der F.A.Z. wird deutlich, wie schnell selbst gutverdienende Menschen finanziell „hart am Wind segeln“, wenn das Vermögen zu einseitig und illiquide aufgestellt ist.
Unser Vorstand und Immobilienexperte, Tobias Wagner, stand der Frankfurter Allgemeinen Zeitung Rede und Antwort.
Analysiert wurde die Situation einer alleinerziehenden Mutter von drei Kindern und verbeamteten Mathematikprofessorin. Sie besitzt zwei Immobilien und hat fast ihr gesamtes Vermögen darin gebunden. Monatlich muss sie 3000 Euro für Kredite und 1000 Euro für einen Bausparvertrag aufbringen. Trotz eines Nettoeinkommens von 6100 Euro sowie weiteren Einnahmen lebt sie finanziell am Limit, ohne Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Besonders problematisch ist, dass ihre Immobilienkredite nur noch wenige Jahre fest verzinst sind und sich die Belastung künftig erhöhen könnte.
Das große Übergewicht der Immobilien und die knappe Haushaltskasse bereiten ihr Bauchschmerzen und sie überlegt, die vermietete Immobilie in Hamburg zu verkaufen. Hier kam unser Kollege, Tobias Wagner, ins Spiel. Zunächst erstellte dieser einen Finanzplan, der folgende Fragen beleuchtet und analysiert: Welche Einnahmen und Ausgaben gibt es für die Lebenshaltung und die Immobilienkredite? Wie ist das Vermögen aufgeteilt? Und wie werden sich all diese Kennzahlen in den nächsten Jahren entwickeln?
Die Bestandsaufnahme bestätigt die Befürchtungen: „Sie können zwar Ihre laufenden Ausgaben gerade so decken, aber Sie segeln hart am Wind. Wenn mal mehr Geld als geplant benötigt wird, haben Sie nicht genug Liquidität, weil Ihr Vermögen fast komplett in Immobilien gebunden ist“, sagt Tobias Wagner zu ihr. „Sie könnten dann zwar Immobilien verkaufen, aber das benötigt Zeit, und unter Druck könnten Sie zu Preisabschlägen genötigt sein.“
Der von Herrn Wagner erstellte Finanzplan deckt weitere Schwachpunkte auf: Eine zu geringe Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, das hohe Klumpenrisiko wenn annähernd alles Vermögen in Immobilien steckt und ein mit 1.000 EUR monatlich besparter Bausparvertrag. Dieser soll in ein paar Jahren ein Darlehen zum Teil zu tilgen und den Rest mit einem festgelegten Zinssatz zu verlängern. „Das bindet einen großen Teil Ihrer Liquidität und kostet Flexibilität. Es ist ein schlechtes und sehr teures Mittel zur Zinssicherung.“ so Tobias Wagner. Denn die Kosten und Gebühren seien hoch, die Zinssätze unattraktiv.
Tobias Wagner gibt nach eingehender Analyse den Rat, die Wohnung in Hamburg ab dem Jahr 2031 zur veräußern. Dann ist die Zehnjahresfrist seit dem Kauf abgelaufen und Wertgewinne der Immobilie sind steuerfrei. Bei einem Verkauf ist der teure Bausparvertrag zur Verlängerung des Darlehens nicht mehr nötig. Wagner empfiehlt deswegen, ihn nicht mehr weiter zu bedienen.
Fazit
Essentiell ist eine eingehende Analyse der individuellen Situation, in diesem Fall über die Erstellung eines Finanzplans. Dieser hat wichtige Punkte, wie steuerliche Aspekte, sichtbar gemacht. Gleichzeitig hat dieser eine alternative Lösung zum sofortigen steuerpflichtigen Verkauf der Immobilie aufgezeigt, der zur sofortigen Entspannung der Finanzlage beiträgt.